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如何实现质量型扩张?泰禾这两大优势“易懂难学”

2018-06-21 15:20:43  |   来源:腾房网  |   作者:小编  |   人气:1596

解读:在房企规模分化日益加剧的今天,高周转已成为行业发展共识,正如某地产大咖所言“中国千亿以上的房企需要高周转”。然而有质量的扩张,以高品质为基础的高周转,却并非每家主流房企都能做到。
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        在房企规模分化日益加剧的今天,高周转已成为行业发展共识,正如某地产大咖所言“中国千亿以上的房企需要高周转”。然而有质量的扩张,以高品质为基础的高周转,却并非每家主流房企都能做到。


        如泰禾去年就实现了超过两千亿的总资产规模、销售额突破千亿,尤为难得的是做到了高周转与高品质、高溢价的相协调。


        “为什么有的房企能实现有质量扩张?举个很简单的例子,布局一二线城市这个战略,很多房企都懂,但往往是懂了也没用,因为你不见得能拿到地;拿到地也不见得管用,因为你很可能拿了高价地,做不出好产品,最终又被限价等政策卡住。”一名地产机构人士表示,最关键是要拿到低成本的土地、做出高溢价产品。

 


        质量型扩张的根基:超90%土地收并购获得

 

        要做到高周转,并不容易。明源地产研究院一份报告显示,不能忽视两个重要前提,一个是低成本拿地,一个是产品标准化。而泰禾恰恰拥有一二线城市众多优质而地块的地块,并且形成了丰富的中式产品线。

 

        一二线城市的土地价格之高,早已不是什么新鲜事,去年以来,深圳的楼面价动辄每平米四五万,杭州今年不少区域楼面价也达到了三四万,就连今年5月30日福州长乐的2018首场土拍,楼面价也突破了每平米两万。

 

        值得注意的是,近些年土地价格不断高企的核心城市,都是泰禾重兵囤积之地,泰禾不但在北京、上海、广深等一线城市拥有了大量土地,在杭州、福州、厦门、南昌等地更是及早进行了布局,故而获得了大量优质低价地块。

 

        克而瑞数据显示,2017年末,泰禾土储货值达到7429亿,位列中国房企总土储货值排行第十名。而与一些排名靠前房企所不同的是,泰禾所获取的这些土地多数位于一二线城市。

 

        进入2016年以后,泰禾通过并购低价拿地,其90%的项目都是通过合作并购取得,按黄其森的话说,“泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”。

 

        以南昌为例,据媒体报道,自2016年10月以来,南昌土拍就采取了“竞地价限房价”的方式来出让住宅用地,今年南昌或将有38个限价项目入市,最低限价仅2字头。地价高、售价低,让许多房企面临难题。

 

        对于泰禾而言,在南昌早已手握低价而优质的地块。如2018年1月,泰禾集团以18.98亿元受让南昌茵梦湖项目,收购均价仅为2467元/平米。此外,2017年1月泰禾通过并购南昌赣江新区一宗低密度地块,楼面价也极低,这正是从去年底开始热销的泰禾南昌院子。

 

        相比拿高价地的房企,泰禾在市场中更加游刃有余,从而在面对限价等政策的同时,正更好的坚持高投入、做出精品,从而赢得购房人的青睐。如今,南昌院子已成为南昌楼市的中式IP。

 

        在南昌每3人购买别墅产品,即有1个人购买了泰禾南昌院子。前5月,泰禾南昌院子冠冕南昌别墅市场销售套数、面积、金额“三冠王”,在南昌别墅市场占有率稳居首位。

 

        正如泰禾集团董事长黄其森所言:“泰禾有一个很大的优势,布局的城市合理,地块十分优质,拿地价格较低。”虽然泰禾拿地规模大幅增长,但拿地平均楼面价却同比下降23%,约为5166元/平方米,这主要是因为泰禾的土地获取方式以收并购为主。

 

 

        打造成熟产品线,中式IP成购房人“心头好”

 

        在房地产市场进入以产品模式为先导、以高周转模式为主流的产品线开发阶段,由产品线开发带来的高品质和高溢价,恰是能实现高周转的最有效途径。

 

        明源地产研究院报告指出,“很多房企之所以玩不了快周转,从项目一开始就慢半拍,很大原因也是在于没有对产品进行梳理总结,沉淀数据,形成自己的产品线”。有数据显示,产品标准化的房企平均开发周期,相比没有做产品标准化的房企,大概要短7个月。

 

        经历十余年探索、实践和提升,泰禾已经形成独有的一套成熟产品线。相比于市面上多数特色不鲜明的刚需产品来说,泰禾造就了一套完整的标准化中式产品体系,形成了院子系、大院系、府系、园系等多条产品线,也练就了独有的三大造院体系“门头、院落、坊巷”。

 

 

        “谈院子必谈泰禾”已是行业现象,泰禾的中式产品在全国赢得了大批粉丝。如丽春湖院子成就去年中国别墅市场销冠,福州院子以25亿问鼎2017年福州别墅市场销冠,杭州院子今年5月再次冠领全城4万+楼盘……

 

        “很多购房者对于泰禾,印象最深刻的就是院子,但其实光一个院子,泰禾在各区域、各地均有不同的定位。每个院子既会结合当地特色,又会确定多种面积段,并优化户型。再如高层产品,主要划分南方、北方两大类,基于大量客户喜好和市场数据的客研、市调信息,分析确定不同城市自住产品典型面积段和优势户型。” 一名熟悉泰禾的人士表示。

 

        在产品标准化助推之下,即使是高端住宅,泰禾也实现了高品质之上的高周转。万房研究一份报告显示,泰禾明确提出“高品质、高周转、高溢价”三高战略,但多数同行都是主打刚需盘。在全国行业内,高端盘,特别是别墅产品,还没有三高先例。而北京丽春湖院子,就验证了三高模式的正确性。

 

        万房研究报告显示,从销售周期看,昌平拾景园的90亿销售额,用了9个月;丽春湖院子55.3亿,用了12个月。在别墅高端盘中,这两组数字就不折不扣地体现了“有质量的泰禾速度”。

 

        这直接造就了泰禾日益增长的销售额。在去年销售额突破千亿之后,今年前五月,泰禾也取得了逼近行业前十的销售业绩。泰禾还一直保持着高溢价收益,2017年,泰禾旗下项目的全国销售均价已在3万元/平方米左右。

 

        正是凭借着在一二线城市大量的低成本好地,以及积淀下来的丰富产品线,泰禾实现了有质量的扩张。随着下半年青云小镇、厦门湾、红树湾院子、广州院子、合肥院子、太原金尊府等多个产品发力,泰禾有望实现新一轮业绩大幅增长。

 

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原文刊载:腾房网 | 选稿编辑:张芳芳
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泰禾南昌院子 泰禾南昌院子
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